Reportage dalla Televisión Española sul settore immobiliare a Berlino

Intrevista a Elena Noman,  Socia Dirigente di BRICKBeRLIN

Il servizio è stato mandato in onda nel corso dell’edizione notturna del Tg il 26 giugno 2011. Per il team di BRICKBeRLIN il servizio è motivo di soddisfazione per due ragioni:

• La prima: perché prova ciò che da tempo andiamo diffondendo, ossia che Berlino è una grande opportunità di investimento;
• La seconda: perché tra tante agenzie immobiliare a Berlino, la TVE ha scelto BRICKBeRLIN per la sua intervista, un riconoscimento che ci offre al contempo l’opportunità per farci conoscere in tutta la Spagna.

Il servizio della tv spagnola afferma tra l’altro che “alcune città tedesche stanno vivendo un boom dei prezzi, che alcuni esperti paragonano alla bolla spagnola di qualche hanno fa…” e che “i prezzi degli immobili a Berlino sono pari a quelli di provincia, pur trattandosi di una tra le più importanti capitali europee”.

Un’eccellente notizia per tutti gli investitori dunque, che ci dà la possibilità di determinare una scala di prezzo nei suoi primi tratti essenziali.

Ecco qui di seguito alcuni che possono essere utili per farsi un’idea di cosa è stato il boom immobiliare in Spagna negli anni ’90. Secondo il Ministero degli alloggi, in Spagna l’evoluzione storica dei prezzi medi delle abitazioni espressa in €/m2 è stata la seguente:

• Anno 1995: 693 €/m2
• Anno 1996: 694 €/m2
• Anno 1997: 703 €/m2
• Anno 1998: 757 €/m2
• Anno 1999: 829 €/m2
• Anno 2000: 893 €/m2
• Anno 2001: 993 €/m2
• Anno 2002: 1.165 €/m2
• Anno 2003: 1.380 €/m2
• Anno 2004: 1.618 €/m2
• Anno 2005: 1.824 €/m2
• Anno 2006: 1.991 €/m2
• Anno 2007: 2.086 €/m2
• Anno 2008: 2.019 €/m2
• Anno 2009: 1.892 €/m2

Secondo tali dati, i prezzi degli immobili in Spagna si sarebbe triplicato tra il 1995 e il 2007. Questa peraltro non è che una media dei prezzi calcolati su tutto il territorio, vale a dire che in grandi capoluoghi come Madrid o Barcellona, tale incremento è da considerarsi addirittura maggiore.

Chi ha comprato un appartamento in Spagna tra il ’93 e il ’95 ha beneficiato di una rivalutazione di più del 250% nel corso di dieci anni. Vale a dire un 10 % in più ogni anno per 10 anni. Ben pochi investimenti possono una traiettoria tanto sfolgorante e costante nel corso di una decade.

Noi di BRICKBeRLIN crediamo che l’aumento dei prezzi che si produrrà a Berlino sarà più moderato e non raggiungerà le vette del boom spagnolo; pensiamo inoltre che l’esperienza dei mercati immobiliari stranieri aiuterà l’amministrazione tedesca a dotarsi di misure che mitighino la crescita dei prezzi. Tali misure, tuttavia, non sono ancora state prese, e ci vorranno alcuni anni ancora, prima che esse, entrando in vigore, abbiano effetto, vista la tendenziale inerzia del settore immobiliare. Lo stesso servizio della TVE afferma che “le autorità berlinesi stimano che ci vorranno circa 60.000 abitazioni, per mantenere i prezzi a un livello accettabile…”. E quanto tempo ci vorrà per costruire 60.000 nuove abitazioni che non sono state ancora neppure progettate? E una volta costruite, si troveranno forse tutte nei quartieri centrali di Berlino, ben collegate alle zone più amate e frequentate della città? La nostra conclusione è che i prezzi continueranno a salire ancora per parecchi anni e che chi vi investe ora otterrà una considerevole rivalutazione del suo patrimonio nel giro di otto o dieci anni.

A questa stessa conclusione si giunge analizzando i dati e le statistiche provenienti da diverse fonti, come quelle che ora andremo a citare.

- Quello dell’aumento dei prezzi, anzitutto, non è un fenomeno che riguarda solo Berlino, ma la gran parte delle principali città tedesche. Secondo le stime da noi fatte sulla base dei più recenti dati elaborati dall’agenzia di rating tedesca Empirica AG, nel corso del 2012l’aumento medio dei prezzi al m2 per abitazioni tra i 60 e gli 80 m2 nelle principali città tedesche è stato del 5,14 %. Per Berlino, tale incremento è stato del 6,44 %. Berlino, cioè, sta accompagnando e superando leggermente la crescita di prezzi prodottasi in tutto il territorio tedesco.

- Inoltre, i prezzi medi delle abitazioni nelle cinque principali città tedesche superano oggi del 28,5 % rispetto i prezzi berlinesi. Solo un anno fa, tale differenza era del 30 %. La distanza cioè si sta riducendo e continuerà a farlo. Berlino però ha davanti a sé ancora un lungo cammino prima di veder equiparati i propri prezzi a quelli delle più importanti città del Paese.

La fase di decollo dei prezzi a Berlino è cominciato con chiarezza nel 2009 (con un 3,25 % di incremento) ed è andata affermandosi senza alcun dubbio nel 2010 (+ 4,70 %), nel 2011 (più dell’8 %) e nel 2012 (+ 6% rispetto all’anno precedente). Questa scala di prezzi conferma quanto già era stato dedotto da altre informazioni: a Berlino esiste un significativo squilibrio tra l’offerta (scarsa) e la (crescente) domanda di immobili. I prezzi pertanto sono destinati a salire nei prossimi anni fino a che questa differenza non si sia riequibrata.

Non è difficile capire cosa stia accadendo: Berlino è una città bella e gradevole che attrae sempre più turisti e visitatori; è inoltre la capitale del Paese più prospero d’Europa, sede del governo tedesco, attraendo a sé pertanto non solo gli organi dell’amministrazione pubblica locale, ma anche le sedi delle più grandi imprese tedesche e multinazionali con sede in Germania. Ciò significa: la creazione di nuovi posti di lavoro, la crescente affluenza di lavoratori e professionisti. E tutti costoro avranno bisogno di un’abitazione, in vendita o in affitto. Tutti cercheranno appartamenti liberi nei quartieri e nelle strade meglio connesse ai luoghi più amati e frequentati della città. Ma il numero delle abitazioni con tali caratteristiche è limitato e un aumento di quest’ultime non può darsi dal giorno alla notte.