Immobili a Berlino: un riparo dalla crisi, per spagnoli, greci e italiani

È cresciuto, negli ultimi tempi, l’interesse degli investitori per il mercato immobiliare berlinese e per gli investimenti di piccole e medie dimensioni, in vista di un’offerta tanto favorevole e conveniente. “Oggi un immobile a Berlino garantisce una rendita annuale pari al 3-4 % del suo valore”. È quanto riferisce Elena Noman, cofondatrice di BRICKBeRLIN, in un’intervista del 24 gennaio 2012 a Linkinchiesta.it. 

Sono perlopiù stranieri – italiani, greci e spagnoli – ad aver trovato nella capitale tedesca un luogo sicuro per i propri risparmi. La maggior parte di loro non parla tedesco. Alcuni non hanno neppure mai visitato la città. Si tratta di liberi professionisti, giovani, impiegati o pensionati, consapevoli che Berlino può offrire un riparo dai venti della crisi, garantendo prezzi ineguagliati in altre capitali.

La situazione socioeconomica di Berlino è unica e incomparabile rispetto a quella di altre città in Europa. I fattori sono diversi. Da un lato, lo spazio urbano berlinese è stato bombardato, ricostruito e diviso, e solo con la caduta del Muro si è aperto al mercato nazionale e internazionale del mattone. Dall’altro, la sua popolazione ha fino a oggi privilegiato, per ragioni economiche e di politica sociale, l’affitto rispetto all’acquisto di immobili: a Berlino solo il 14 % della popolazione è proprietaria della casa in cui vive, contro il 43% del resto della Germania.Tutto ciò ha concorso nel far sì il mercato immobiliare si mantenesse stabile per moltissimi anni. Oggi, seppure siano senz’altro in rialzo, i prezzi sono ancora ampiamente al di sotto a quelli di città come Madrid, Londra, Parigi o Roma. Si parla di una media di 2.500 € al metro quadrato per gli appartamenti di vecchia costruzione e di 3.500-5000 € per i nuovi.

La Germania è unanimemente considerata un luogo sicuro per gli investimenti sul lungo periodo. Gli agenti delle agenzie immobiliari tedesche non hanno dubbi: nonostante le turbolenze nella zona euro e nella politica europea, la situazione economica in Germania è una delle più stabili d’Europa. Lo assicura un rapporto di Jürgen Michael Schick, vicepresidente dell’Associazione Tedesca degli Agenti dei Beni Immobiliari (DIV): “Si prevede una crescita dell’economia nazionale anche nel 2012. Tale tendenza al rialzo permette di sperare in un aumento della domanda nel settore immobiliare”. 

Uno studio realizzato nel 2011 dal portale immowelt.de ha dimostrato come la domanda da parte degli investitori stranieri sia aumentata in modo significativo, non solo a Berlino ma anche nelle regioni economicamente più forti come la Baviera, il Baden-Württemberg, l’Assia e la Renania del Nord - Vestfalia. “L’aumento della domanda può essere attribuito tanto alla situazione critica del settore edile nei Paesi in crisi, con la conseguente fuga verso la Germania, quanto a un aumento generale dell’interesse degli investitori stranieri” assicura Ulrich Gros, presidente di AG Immowelt. 

L’interesse è in crescita soprattutto nei Paesi più colpiti dalla crisi. È sufficiente controllare le consultazioni dei motori di ricerca nei portali tedeschi per confermare tale tendenza. Solo nel 2011 le ricerche effettuate dalla Spagna superarono del 475% quelle dell’anno precedente. In aumento pure le ricerche dall’Italia, con un 351% in più e dalla Grecia, + 147%. Tra i fattori determinanti che rendono il mercato tedesco tanto attraente vi sono gli interessi bassi e il livello moderato dei prezzi in generale.

Fino a qualche anno fa investire il proprio denaro all’estero era per molti impensabile. Oggi invece non vi è nulla di più semplice e il mercato berlinese rappresenta un modello esemplare in tal senso. Spesso, infatti, chi compra un immobile a Berlino non vi ha neppure mai messo piede, né intende farlo. Chi acquista un appartamento qui lo fa anzitutto per ragioni d’investimento, con l’opportunità di gestire e condurre tranquillamente quest’ultimo a distanza. Per decidere se acquistare o meno un immobile spesso è sufficiente vedere qualche foto, farsi un’idea della zona in cui è ubicato e consultare tramite un agente la redditività dell’investimento. Il processo di compravendita dura circa tre mesi. Dopodiché, una volta concluso l’atto, il nuovo proprietario si affida a un “Sondern Hausverwalter”, un “amministratore speciale” che lo rappresenta in tutte le circostanze, gestisce al posto suo i rapporti con inquilini e condomini e lo mantiene aggiornato su tutto ciò che riguarda la proprietà: riunioni condominiali, imposte, consumi, spese di manutenzione ecc… 

A rendere possibile tutto questo sono soprattutto quelle agenzie che hanno saputo organizzare, accanto a un’accurata ricerca di immobili di interesse per i propri clienti, un servizio di mediazione appositamente pensato per la clientela internazionale, permettendo agli investitori stranieri che non parlano tedesco di poter gestire l’acquisto direttamente nella propria lingua ed evitare il passaggio per la burocrazia locale. 

“Negli ultimi tre l’attività non ha fatto che crescere” assicura Elena Noman, fondatrice assieme al socio italiano Fabrizio Selvaggi, di BRICKBeRLIN. La clientela è quasi esclusivamente composta da spagnoli e italiani, in una proporzione, rispettivamente, del 40 e il 60 %. Gli uni e gli altri manifestano tendenze d’acquisto differenti: “Gli spagnoli tendono a cercare offerte più economiche tra i 60 e y 150mila euro, mentre gli italiani osano di più, arrivando cioè a spendere quanto avrebbero speso in Italia qualche anno fa per acquistare un immobile, vale a dire, 200 o 300mila euro”. Anche l’oggetto d’acquisto, spiega Elena Noman, è differente nei due Paesi. Laddove gli spagnoli sono orientati alla ricerca di abitazioni in affitto “gli italiani tendono a volere appartamenti sfitti da affittare a loro volta ai turisti, per brevi periodi”. 

Di fronte alla fuga dei capitali all’estero i governi di Italia, Grecia e Spagna hanno introdotto alcune misure contenitive, come la tassa sui beni immobili voluta dal Governo Monti con la manovra “Salva Italia”. L’imposta – calcolata in un importo variabile sulla base: a) del valore di mercato nel Paese in cui è ubicata la proprietà b) della “quota di possesso” e c) della durata di quest’ultimo nell’arco di un anno – è applicata sui tutti i beni immobiliari a prescindere dall’uso cui questi ultimi sono destinati. Si tratta di un’IMU senza frontiere che dovrebbe apportare alle casse dello Stato circa 98,4 milioni di euro in tre anni.

Il nuovo fenomeno trova degli argini anche sul fronte interno, soprattutto a Berlino, una delle capitali mondiali dell’underground, che si vede oggi al centro di un processo di gentrificazione e progressivo imborghesimento di propri quartieri un tempo considerati “alternativi”. Tanja Dückers, sulla “Süddeutsche Zeitung”, ha denunciato di recente il pericolo di “una nuova cultura dell’odio” contro i “nuovi arrivati”, non solo dall’estero, ma anche dalle altre regioni della Germania e considerati, in generale, responsabili del cambiamento e dell’aumento dei prezzi.

(fonte: Laura Luchini, Linkinchiesta.it, 24 gennaio 2012, http://www.linkiesta.it/comprare-immobili-berlino)