Quel est l´investissement sûr des Européens ? L´achat d'un appartement à Berlin

À Berlin, ces dernières années, l'intérêt pour les petits et moyens investissements s'est développé principalement par les bas prix des logements dans la capitale allemande. Berlin a également été une valeur de refuge pour beaucoup de capitaux étrangers, et ce en grande partie en provenance d´ Espagne, d'Italie de Grèce ou de France. Ces acheteurs intéressés pour investir à l'étranger achètent des appartements qui rapportent une rentabilité locative de 3-4% annuellement. Selon Elena Noman agent immobilier à Berlin, c'est une réalité qu'il y a quelques années était impensable.

Ces investisseurs proviennent généralement de la classe moyenne, et sont habituellement des professeurs, de jeunes couples, des architectes, des médecins, des avocats, mais également des employés et des retraités. Ils partagent tous la conviction que l'Allemagne est un pays sûr et que la pierre ne trahit pas. Ils savent que Berlin est une ville où les prix immobiliers sont très inférieurs à ceux de Londres et Paris, et que le potentiel de plus-value y est très intéressant. Dans la plupart des cas ces investisseurs ne parlent pas allemand, et certains n'ont jamais mis un pied dans la capitale. Ils sont en grande partie espagnols, italiens, français et grecs, unis par la crise et la nécessité de préserver leur épargne. C'est le profil des nouveaux investisseurs dans l´immobilier en Allemagne. 

Les données confirment ces impressions, dans une enquête menée fin 2011, l'année 2010 à vu de manière significative les demandes en provenance de l'étranger augmenter. La demande est la plus importante sur la capitale, Berlin, ainsi que les régions économiquement fortes telles que la Bavière, le Bade-Wurtemberg, le Hesse et la Rhénanie-du-Nord. 

Des agents immobiliers ont été interviewés et ont confirmé une augmentation significative de leur clientèle en provenance des pays affectés par la crise. «L'augmentation de la demande peut être attribuée à la fois à la situation critique du secteur de la construction dans les pays en crise mais aussi a l'émigration conséquente vers l'Allemagne, ces deux facteurs provoquent donc une augmentation globale de l'intérêt des investisseurs étrangers » Ulrich Gros, président d'Immowelt AG. 

Selon une étude effectuée par Immowelt, la tendance se reflète en particulier grace aux recherches sur ce site internet. En effet, les recherches exécutées fin 2011 depuis l´'Espagne étaient 475% plus hautes que l'année précédente, également 351% d´augmentation en provenance d'Italie et 147% depuis la Grèce. 

Les agents immobiliers de Berlin confirment la tendance. Ces dernières années, l'intérêt pour de petits et moyens investissements a croit. Selon Elena Noman, co-fondatrice espagnole de l'agence « BRICKBeRLIN» . L'année 2011 fut une excellente année et pendant trois années consécutives l'activité s'est beaucoup développée. La clientèle Espagnole et Italienne représente 60% des transactions, 40% de la clientèle est quant à elle majoritaire française, et locale. Les Espagnols tendent à rechercher les meilleurs prix du marché, entre 60.000€ et 150.000€, les Italiens osent plus, du fait de meilleurs salaires en Italie pour un budget d´investissement immobilier situé entre 200.000 et 300.000 euros. 

Enfin les français sont à la fois ceux qui possèdent les plus grands capitaux pour investir dans l´immobilier à Berlin, mais aussi ceux qui achètent le plus d´appartements à bas prix. Cela à pour origine le prix de l´immobilier en France mais aussi les jeunes actifs qui possèdent des salaires plus élevés et qui veulent investir en dehors de l´hexagone car le ticket d´entrée pour un placement immobilier leur est inaccessible chez eux. Il est clair que cette nouvelle tendance est favorable aux agents immobiliers qui parlent d'autres langues et qui peuvent faire pour leurs clients toutes les démarches avec la bureaucratie allemande. 

Selon Elena Noman, 70 % de nos clients ne sont jamais venus à Berlin par le passé et viennent dans la capitale juste pour visiter des appartements, avec comme seul objectif d´acheter pour investir.

Pour se donner une première impression ils regardent des photos des rues environnantes pour obtenir un ressenti du voisinage, et puis après l´achat ils comptent sur un « Sondern Hausverwalter», qui est un syndic de copropriété spécial qui administre les locataires, qui représente les propriétaires, et qui s´occupe des payements de la gestion des appartements. Concernant le type de biens acquis, les Espagnols préfèrent généralement acheter des appartements qui sont déjà loués, les Italiens tendent à vouloir acheter des appartements vides pour les louer meublés à court terme. De plus en plus les gens sont intéressés par des appartements possédant une rentabilité locative net allant de 3% à 4%, pour placer leur argent dans investissent immobilier à l´étranger ce qui aurait été impensable il y a quelques années. 

Ajouter à cela le fait que beaucoup de jeunes qualifiés émigrent vers l´Allemagne ou prévoient de le faire, cela rassure les acheteurs. Mais d´autres facteurs rentrent en jeu, car en France en Italie en Espagne ou en Grèce, les gouvernements ont présenté ou sont sur le point de le faire de nouveaux impôts, et des mesures à l´encontre des propriétaires pour augmenter les rentrées fiscales de l´état. Par exemple le gouvernement de Mario Monti en Italie, à présenté un projet de loi pour un impôt de 0,76% sur l´immobilier à l´étranger. Le pourcentage est calculé sur le prix d'achat, cette mesure devrait rapporter 98,4 millions d´euros dans les trois prochaines années à l´Italie. 

Selon les experts, le marché immobilier Allemand est considéré au long terme comme le plus sur d´Europe. La situation à Berlin est spéciale la ville à été bombardée pendant la guerre et détruite a 70%, puis par la suite elle a été divisée par le mur, apres la réunification, la ville s´est vidée de nombreux habitants qui ne sont revenus que depuis les années 2000. Depuis lors, les prix de l´immobilier ont augmentés mais ne rivalisent toujours pas avec d´autres capitales. Elena Noman, explique que les prix pour de l´ancien sont en moyenne à 2500€ par mètre carré tandis que le neuf lui avoisine les 3.500-5.000€ par mètre carré. 

De toute évidence et ce en dépit des troubles économiques de la zone euro, la situation de l´économie allemande est une des plus stable d´Europe et est même en croissance. Selon les rapports de Jürgen Michael Schick, vice-président de l'Association allemande des Agents Immobiliers (DIV). Parmi les facteurs qui rendent le marché immobilier allemand si attrayant il faut savoir que les taux d'intérêt sont bas et que le niveau modéré des prix des logements rendent l´acquisition d´un bien immobilier accessible à une plus large population qu´en france.

Ce phénomène est favorable à tous marchés immobiliers dans le monde et à toutes les activités s´y rapportant. Cependant, à Berlin, ceci n´est pas favorable à une partie de la population qui n´est pas habituée à être propriétaire (à Berlin seulement 14% de la population possède son logement, alors que dans le reste de l'Allemagne, ce taux monte à 43%) Cette tendance est reflétée par un embourgeoisement qui élimine petit a petit le Berlin authentique, c´est à dire la capitale mondiale du monde et de la culture Alternative. 

Dans un article de Tanja Dückers, récemment paru dans le « Süddeutsche Zeitung », la journaliste dénonce le risque « d'une nouvelle culture de la haine » qui est apparue à Berlin, et est alimentée par l'embourgeoisement de la ville. Cette culture est dirigée non seulement contre les étrangers en général mais aussi et ceci est un fait nouveau au reste des Allemands (de l´ouest) considérés responsables du changement de l´environnement mais aussi de la hausse de prix en général. Car en effet, de nombreux allemands se sont installés dans la capitale car ils y voient de meilleures opportunités pour l´avenir et viennent y chercher un cadre de vie plus simple et moins onéreux. 

Source: Article édité par Laura Lucchini le 24 janvier 2012 dans http://www.linkiesta.it/comprare-immobili-berlino.