Reportaje en RTVE sobre el sector inmobiliario en Berlin

Entrevista a Elena Noman,  Socia Gerente de BRICKBeRLIN GbR

El reportaje se emitió en la edición noche del Telediario del 26 de junio de 2011.

Para el equipo de BRICKBeRLIN ha sido un motivo de satisfacción por dos razones:

La primera, porque certifica una realidad que hace tiempo venimos difundiendo: Berlín es una gran oportunidad de inversión.

El reportaje de TVE afirma entre otras cosas que "algunas ciudades alemanas están viviendo un boom de precios que algunos expertos comparan ya con la burbuja española de hace unos años…” y que “…Berlín tiene precios inmobiliarios de provincia cuando es en realidad una de las capitales europeas más importantes".-La segunda, porque entre las diversas agencias inmobiliarias de Berlín, TVE ofreció a BRICKBeRLIN la oportunidad de aparecer en ese reportaje, lo cual ha representado para nosotros un reconocimiento y una oportunidad de darnos a conocer en toda España.

Una excelente noticia para todo inversor, ya que nos brinda la oportunidad de identificar una escalada de precios en sus primeros compases.

Para dar una idea de lo que representó en España el boom inmobiliario que se inició en los 90, a continuación facilitamos algunos datos. Según el Ministerio de la Vivienda, en España la evolución histórica de los precios medios de la vivienda en €/m2 fue la siguiente:

• Año 1995: 693 €/m2
• Año 1996: 694 €/m2
• Año 1997: 703 €/m2
• Año 1998: 757 €/m2
• Año 1999: 829 €/m2
• Año 2000: 893 €/m2
• Año 2001: 993 €/m2
• Año 2002: 1.165 €/m2
• Año 2003: 1.380 €/m2
• Año 2004: 1.618 €/m2
• Año 2005: 1.824 €/m2
• Año 2006: 1.991 €/m2
• Año 2007: 2.086 €/m2
• Año 2008: 2.019 €/m2
• Año 2009: 1.892 €/m2

Es decir, quien compró un piso en España entre los años 93 y 95, obtuvo como mínimo una revalorización de más del 250% al cabo de diez años. Eso representa un 10% anual acumulativo durante 10 años. Muy pocas inversiones pueden ostentar una trayectoria tan brillante y sostenida a lo largo de una década.De acuerdo con estos datos, los precios de la vivienda en España se multiplicaron por 3 entre el año 1995 y 2007. Hay que tener en cuenta que estos precios son la media de toda España y que en las grandes capitales (Madrid, Barcelona, etc.) el incremento de precios fue aún mayor.

En BRICKBeRLIN creemos que el incremento de precios que se producirá en Berlín será más moderado y no alcanzará las cotas del boom español. Pensamos que las experiencias de los mercados inmobiliarios en otros países servirán a la Administración alemana para instrumentar algunas medidas que mitiguen el crecimiento de los precios. Pero esas medidas no se han tomado aún, y cuando se tomen tardarán unos años en tener efecto, porque el sector inmobiliario tiene una gran inercia. Sin ir más lejos, el mismo reportaje de TVE expresa que “…las autoridades de la ciudad calculan que se necesitan ya unas 60.000 viviendas para mantener unos precios accesibles…”. ¿Cuánto tiempo se tarda en construir 60.000 nuevas viviendas que aún no han sido ni proyectadas? Y cuando estén construidas, ¿estarán situadas en los barrios céntricos y bien comunicados donde a la gente le gusta vivir? Nuestra conclusión es que los precios seguirán subiendo durante varios años y que quien invierta ahora obtendrá una considerable revalorización de su patrimonio al cabo de ocho o diez años.

A esa misma conclusión se puede llegar analizando datos y estadísticas provenientes de diferentes fuentes, tales como las que mencionamos a continuación:

-En primer lugar, el ascenso de los precios no es un fenómeno exclusivo de Berlín, sino que afecta a todas las principales ciudades alemanas. De acuerdo con nuestros cálculos, basados en los datos más recientes elaborados por la consultora alemana Empírica Ag, el incremento medio de precios en €/m2 para viviendas de 60 a 80 m2 en las 20 principales ciudades alemanas, a lo largo de 2012 ha sido de 5,14%. Para Berlín, ese mismo incremento ha sido de 6,44%. Es decir, Berlín está acompañando y superando ligeramente el crecimiento de precios que se produce en todo el territorio alemán.

-En segundo lugar, los precios medios de la vivienda en las cinco principales ciudades alemanas son actualmente un 28,5% superiores a los precios de Berlín. Hace un año esa diferencia era de 30%. Las distancias se van acortando y seguirás haciéndolo. Pero Berlín tiene aún un largo recorrido hasta equiparar sus precios con las ciudades más importantes de su propio país.

El despegue de precios en Berlín comenzó a detectarse con claridad en el año 2009 (3,25% de incremento), y se ha confirmado sin ningún género de dudas en 2010 (4,70%), en 2011 ( más de 8%) y 2012 (más de 6%). Esta escalada de precios confirma lo que ya habíamos deducido de otras informaciones: En Berlín existe un importante desajuste entre la oferta (escasa) y la demanda (creciente). Los precios continuarán aumentando aún durante algunos años hasta que esa diferencia se equilibre.

No es difícil de entender: Berlín, es una bella y agradable ciudad (atrae cada vez a más turistas y visitantes) y es además la capital del país más próspero de Europa y sede del gobierno alemán (y por tanto, atraerá no sólo a los órganos de la Administración Pública alemana, sino también a las sedes de todas las grandes empresas alemanas y de las multinacionales afincadas en Alemania). Todo eso significa creación de puestos de trabajo y afluencia de trabajadores y profesionales. Todos ellos necesitarán viviendas en venta o alquiler. Y todos buscarán viviendas desocupadas en los barrios y calles bien comunicados donde a la gente le gusta vivir. Pero el número de viviendas con esas características es limitado y su incremento no puede improvisarse.