¿El refugio de griegos e italianos? Una propiedad en Berlín

En Berlín, en los últimos años el interés por pequeñas y medianas inversiones no ha hecho más que crecer, principalmente por los bajos precios de la vivienda en la capital alemana. Además ha sido el lugar seguro para los ahorros de muchos extranjeros, y en gran medida de españoles, italianos y griegos. Cada vez más personas están interesadas en invertir fuera de su país y compran propiedades que arrojan una rentabilidad del 3-4% anual, según cuenta Elena Noman, una agente inmobiliaria en Berlín. Esto es una realidad que hasta hace pocos años era impensable.

Pertenecen, en particular a la clase media, y suelen ser profesores, parejas jóvenes, arquitectos, médicos, abogados, pero también empleados y jubilados. Todos ellos comparten la convicción de que Alemania es un refugio seguro y que el ladrillo no traiciona. Ellos saben que Berlín es una ciudad en la que, los precios del arte y de la propiedad son mucho más bajos que en Londres o París. En la mayoría de los casos no hablan alemán, y algunos ni siquiera han puesto un pie en la capital. Son en su mayoría españoles, italianos y griegos, unidos por la crisis y la necesidad de preservar sus ahorros. Este es el perfil de los nuevos pequeños inversionistas en propiedades en Alemania.

Los datos confirman las impresiones. En una encuesta realizada a finales de 2011 de un portal líder en Alemania, el año anterior aumentó significativamente la demanda desde el extranjero. El interés se centra en particular en la capital, Berlín, y en regiones económicamente fuertes, como Baviera, Baden -Wurtemberg, Hesse y Renania del Norte-Westfalia.

Agentes del sector inmobiliario fueron entrevistados y confirmaron un aumento significativo, en particular de los países afectados por la crisis."El aumento de la demanda se puede atribuir tanto a la crítica situación del sector de la construcción en los países en crisis con la consiguiente emigración a Alemania, como a un aumento general del interés de los inversores extranjeros", asegura Ulrich Gros, presidente de Ag Immowelt.

Según el estudio realizado por este portal, la tendencia se refleja en particular en las búsquedas en el portal alemán. Las búsquedas realizadas a finales de 2011 desde España fueron un 475% superior a las del año anterior. También aumentaron desde Italia un 351% y desde Grecia un 147%.

Las agencias inmobiliarias de Berlín confirman la tendencia. En los últimos años el interés por la pequeña y mediana inversión no sólo ha crecido, de acuerdo con Elena Noman, catalana cofundadora de la agencia “BRICKBeRLIN”. El año 2011 fue un buen año y desde hace tres años la actividad no ha hecho más que crecer”, dice Elena Noman. Comparte la agencia con un socio italiano y operan casi exclusivamente con clientes españoles o italianos, aproximadamente en una proporción de demanda de éstos del 40-60%, respectivamente. "Los españoles tienden a buscar los precios más baratos, entre 60 y 150 miles de euros. Mientras que los italianos se atreven más, es decir, pagan lo que pagaron hace varios años en Italia para comprar una propiedad, es decir, entre 200 mil y 300 mil euros". Está claro que la nueva tendencia es favorable para los agentes que hablan otros idiomas y que ahorran a sus clientes el pasar por la burocracia alemana.

Como dice Elena Noman, el 70% de sus clientes ni si quiera ha puesto un pie en la capital y puede que no lo hagan nunca. Compran para invertir, piden las fotos de las calles de los alrededores para tener una idea de la vecindad, y

luego confían en un "Sondern Hausverwalter", que es básicamente un administrador especial para su vivienda e inquilino, que los representa en todos los sentidos y los mantiene informados acerca de las juntas de vecinos, los cobros y pagos, es decir, el día a día de su inversión. El proceso de compra dura aproximadamente tres meses. "Los españoles en general, prefieren comprar casas que ya están alquiladas, los italianos tienden a querer pisos vacíos para alquilarlos a turistas durante periodos cortos", asegura. Últimamente cada vez más personas están interesadas en comprar propiedades que dan entre un 3 y 4% de rentabilidad neta anual, sin embargo invertir el dinero en el extranjero hubiera sido impensable hace unos años.

Hay muchos otros factores en juego. Tanto en Italia como en España y Grecia, los nuevos gobiernos han introducido o están a punto de introducir nuevos impuestos sobre propiedad que saturan el mercado inmobiliario nacional. El gobierno de Monti, con la medida de "Save-Italia" también ha introducido un impuesto del 0,76% sobre los bienes inmuebles en el extranjero. La medida se refiere a cualquier uso que se pretenda y el impuesto "se determina en proporción al tipo de posesión y a los meses del año en que la posesión ha durado". El porcentaje se calcula sobre el precio de compra o como alternativa ", según el valor de mercado en el lugar donde se encuentra la propiedad." Este tipo de IMU sin fronteras debe producir un rendimiento de 98,4 millones de euros en los próximos tres años.

Alemania se considera más segura a largo plazo. La situación en Berlín es especial: fue bombardeada, luego dividida por un muro y cuando empezó a normalizarse y a reponerse fue en los 90. Desde entonces, los precios han crecido, pero todavía no se pueden comparar con los de otras capitales. Elena Noman, que no vende apartamentos nuevos, asegura que los precios que se manejan son de media de 2.500€ por metro cuadrado. Mientras que los precios de los apartamentos nuevos (nueva construcción), son más altos y están en torno a 3.500-5.000 euros por metro cuadrado.

Los agentes de agencias inmobiliarias en Berlín no tienen duda alguna: a pesar de las turbulencias en la zona del euro y la política de la UE, la situación económica en Alemania es una de las más estables de Europa, según informes de Jürgen Michael Schick, vicepresidente de la Asociación Alemana de Agentes de Bienes Inmuebles (DIV)Entre los factores que hacen que el mercado alemán sea tan atractivo son los bajos intereses y el nivel moderado de los precios en general.

Este fenómeno es favorable a los agentes del mundo inmobiliario y a todas las actividades relacionadas en Alemania. Sin embargo, es evidente, sobre todo en Berlín, que se vuelve contra los ciudadanos de la capital alemana, por lo general no acostumbrados a ser propietarios de sus hogares (en Berlín sólo un 14% de la población es propietaria de la vivienda en la que vive, mientras que en el resto de Alemania, un 43% de la población posee la vivienda).

En un artículo de la escritora Tanja Dückers, publicado recientemente en el diario “Süddeutsche Zeitung”, se denunciaba el riesgo de "una nueva cultura del odio" que está teniendo lugar en Berlín, y alimentado por el aburguesamiento que se dirige no sólo contra los extranjeros en general, sino a los 'recién llegados', también del resto de Alemania, a menudo considerados responsables del cambio en los barrios que antes eran alternativos y del aumento de precios en general.

Artículo publicado por Laura Lucchini el 24 de enero de 2012 en http://www.linkiesta.it/comprare-immobili-berlino